Foto: Skyscraper by Frimufilms on Freepik
Dilansir dari data The London School of Economics and Political Science, Profesor Gabriel Ahlfeldt dari Urban Economics and Land Development dan Dr Lois Liao dari LSE Fellow dalam Real Estate Economics and Finance, akan mengulas asal-usul variasi spasial dalam tren pasar properti, contohnya di Inggris dan Wales.
Apakah harga properti bervariasi secara signifikan antar dan di dalam kota?
Jawabannya adalah ya, harga properti bervariasi. Misalnya pada gambar mengilustrasikan perbedaan harga jual properti dengan karakteristik serupa di berbagai wilayah di Inggris dan Wales seperti yang ditunjukkan melalui pemodelan hedonik yang dimodifikasi.
Terlihat banyak kota besar yang menonjol dalam peta ini, jadi tampaknya wajar untuk menyimpulkan bahwa harga umumnya lebih tinggi di pusat kota. Di wilayah pusat kota London, tingkat harga bahkan dapat mencapai 10 kali lipat dari rata-rata nasional.
Tinggi batangan tersebut proporsional dengan harga rumah. Untuk perincian lebih lanjut tentang data dan metodologi yang mendasarinya, lihat kutipan ini pada note dan makalah Centre for Economic Performance Discussion Paper.
Mengapa harga rumah sangat bervariasi antarwilayah?
Ada sejumlah faktor yang memengaruhi harga rumah, yang secara garis besar dapat kita kategorikan menjadi faktor sisi permintaan (demand) dan sisi penawaran (supply).
1. Faktor Permintaan (Demand)
Contohnya, faktor permintaan (demand) meliputi suku bunga hipotek, populasi, tingkat pendapatan riil, dan permintaan ruang. Misalnya, selama COVID-19, harga rumah di London naik tetapi turun untuk apartemen, yang mencerminkan peningkatan permintaan untuk ruang kerja di rumah dan taman.
Sikap yang berbeda terhadap kepemilikan rumah dan utang juga berkontribusi terhadap varian permintaan. Di Inggris, masyarakat memiliki preferensi yang kuat terhadap kepemilikan rumah. Jika diberi pilihan bebas, 86% penduduk lebih suka menjadi pemilik atau penghuni daripada menyewa. Sebaliknya, Jerman memiliki salah satu tingkat kepemilikan rumah terendah di antara negara-negara OECD (Organisation for Economic Co-operation and Development) atau organisasi untuk kerja sama dan pertumbuhan ekonomi.
Selain norma sosial, intervensi kebijakan publik juga memengaruhi permintaan secara keseluruhan. Misalnya, skema bantuan untuk membeli Pemerintah Inggris bertujuan untuk memberi insentif pembelian rumah pertama kali dengan memberikan pinjaman ekuitas tanpa bunga selama lima tahun pertama untuk mendukung persyaratan deposito. Sementara itu, kebijakan perumahan di Jerman memberi insentif pada penyewaan dengan melindungi kepentingan penyewa.
2. Faktor Penawaran (Supply)
Sisi penawaran (supply) juga memengaruhi harga perumahan, termasuk ketersediaan lahan, keuntungan, dan regulasi. Inflasi bahan bangunan dan kekurangan tenaga kerja dapat meningkatkan biaya pembangunan. Oleh karena itu, margin keuntungan pengembang akan berkurang kecuali mereka dapat membebankan biaya kepada pembeli yang mengakibatkan berkurangnya insentif untuk memasok. Pemilik rumah yang bertipe ‘Not in my backyard (NIMBY)’ juga dapat memblokir atau menambah hambatan untuk pembangunan baru.
Apa itu Siklus Real Estat?
Meskipun faktor sisi penawaran dan permintaan secara individual membentuk pasar properti, interaksi keduanya menentukan keseimbangan atau harga ekuilibrium pasar tempat terjadinya pertukaran pasar. Salah satu hasil interaksi keduanya adalah Siklus Real Estat. Daerah yang berbeda tidak selalu memiliki Siklus Real Estat yang sinkron.
Siklus tersebut secara kasar dapat dibagi menjadi empat fase berbeda, antara lain sebagai berikut.
- Pemulihan
- Ekspansi
- Pasokan/Supply berlebih
- Resesi
Berbagai tahap siklus real estat terdiri dari empat tahap berikut ini.
- Berbagai tingkat kekosongan
- Tingkat konstruksi
- Sewa
- Harga
Misalnya, dalam fase ekspansi, kekosongan menurun, tingkat sewa naik, dan tingkat konstruksi mulai mengejar ketertinggalan.
Namun, tingkat kenaikan harga sewa dan penjualan bergantung pada elastisitas harga penawaran – reaksi pasokan perumahan terhadap perubahan harga perumahan.
Ketika pasokan tidak elastis, harga naik lebih cepat. Hal ini karena permintaan yang meningkat diterjemahkan menjadi harga, bukan aktivitas konstruksi. Secara umum, pasokan kurang elastis di daerah perkotaan yang padat tempat para perencana berusaha melindungi stok bangunan bersejarah atau ruang terbuka dari pembangunan ulang.
Penentuan variasi spasial harga properti merupakan hal yang kompleks. Konsekuensinya memiliki dampak yang signifikan baik pada investor yang ingin mengembangkan strategi investasi yang kuat maupun calon pemilik yang ingin memiliki properti.
