Foto : Freepik.com
Halo sahabat Dailyweproperty.
Menghitung keuntungan properti menggunakan metode ROI cukup mudah asalkan tahu setiap variabel yang harus dihitung, Anda pasti bisa mendapatkan hasil yang sesuai.
Mari simak cara menghitung keuntungan investasi properti menggunakan ROI berikut ini.
Menghitung ROI Properti (Return on Investment)
Investasi properti adalah salah satu cara yang populer untuk menghasilkan keuntungan jangka panjang. Salah satu metode yang umum digunakan untuk mengukur keuntungan atau profit dan dana investasi properti adalah dengan membuat perhitungan Return on Investment (ROI).
ROI adalah metode yang digunakan untuk mengukur tingkat efisiensi investasi properti Anda, dengan cara membandingkan laba bersih dengan modal awal yang digunakan untuk investasi. Metode ROI bisa digunakan untuk memahami berapa besar kuntungan yang bisa Anda harapkan. Namun, penting untuk diingat bahwa ROI lebih dari sekadar metode untuk menghitung jumlah balik modal.
ROI juga memungkinkan Anda untuk melihat sampai sejauh mana modal investasi Anda bisa tumbuh. Dengan ROI, Anda bisa menentukan apakah investasi properti Anda memberikan keuntungan atau tidak. ROI dapat digunakan untuk menghitung banyaknya modal yang hilang selama investasi, serta pengembalian. Sehingga bisa membantu Anda mengambil keputusan yang bijak.
Sebelum menghitung ROI, ada variable-variabel yang harus dikumpulkan, yaitu sebagai berikut.
1. Pendapatan dari Penjualan
Variabel ini mencakup semua pendapatan yang Anda peroleh dari properti terkait. Contohnya adalah pendapatan sewa bulanan, bayaran dari layanan tambahan, dan sebagainya.
2. Modal
Variabel ini mencakup semua biaya yang Anda keluarkan untuk membeli, memelihara atau biaya operasional, manajemen properti, pajak properti, biaya asuransi, maupun merenovasi properti. Hal ini juga termasuk biaya pengurusan dokumen dan biaya lainnya yang terkait dengan investasi.
3. Biaya untuk Investasi Awal
Variabel ini adalah total modal yang Anda keluarkan untuk memulai investasi properti. Termasuk harga pembelian apartemen, biaya perbaikan atau pembaruan, dan biaya lain yang terkait dengan akuisisi properti.
Bila ketiga variabel di atas sudah diketahui, saatnya menghitung ROI menggunakan rumus berikut:
ROI = (( Pendapatan dari Penjualan – Modal) : Biaya untuk Investasi Awal) x 100%
Berikut adalah langkah-langkah untuk menghitung ROI dalam investasi rumah.
1. Menentukan Keuntungan Bersih (Nett Profit)
Keuntungan bersih atau Nett Profit adalah selisih antara pendapatan yang diperoleh dari investasi properti dan semua biaya yang terkait. Biaya yang perlu diperhitungkan meliputi harga beli rumah, biaya renovasi atau perbaikan, pajak properti, asuransi, bunga pinjaman, biaya pemeliharaan, biaya parkir dan komisi agen real estat. Pastikan Anda menghitung semua biaya yang relevan untuk mendapatkan angka keuntungan bersih yang akurat.
Keuntungan Bersih = Pendapatan dari Investasi Properti – Biaya yang terkait
2. Menghitung Biaya Investasi Awal
Tentukan jumlah total uang yang Anda investasikan pada properti tersebut. Menghitung investasi awal yang Anda keluarkan untuk membeli properti. Hal ini mencakup harga pembelian properti, biaya pendaftaran dan administrasi, biaya perbaikan atau renovasi yang diperlukan sebelum disewakan, biaya pemasaran dan biaya lainnya yang terkait dengan akuisisi properti. Pastikan Anda mencatat semua biaya dengan akurat untuk memperoleh angka investasi awal yang tepat.
Biaya Investasi Awal = Harga Pembelian Properti + Biaya Perbaikan atau Renovasi + Biaya Lainnya yang Terkait Akuisisi
3. Gunakan Rumus ROI
Setelah Anda memiliki keuntungan bersih dan investasi awal, Anda dapat menghitung ROI menggunakan rumus yang sederhana.
Rumus ROI = ((Keuntungan Bersih / Investasi Awal)) x 100%.
Contoh studi kasus pertama, jika keuntungan bersih Anda adalah Rp 40 juta dan investasi awal Anda adalah Rp 400 juta, maka rumusnya sebagai berikut:
ROI = ((Keuntungan Bersih / Investasi Awal)) x 100%.
ROI = ((Rp 40 juta / Rp 400.000.000) x 100% = 10%.
Ini berarti ROI Anda adalah 10%.
Contoh studi kasus kedua, Anda memulai bisnis kos-kosan dengan modal pertama sebesar Rp 50 juta. Setelah beberapa bulan, total dari 15 kamar kos, 10 kamar sudah terisi dan Anda mendapatkan penghasilan sebesar Rp 58 juta. Keuntungannya berarti Rp 8 juta dan berikut cara menghitung ROI-nya:
ROI = (( Pendapatan dari Penjualan – Modal) : Biaya untuk Investasi Awal) x 100%
ROI = ((Rp 58 juta – Rp 50 juta) : Rp 50 juta) x 100% = (Rp 8 juta / Rp 50 juta) x 100% = 16%
Maka bisa diketahui bahwa tingkat ROI dari bisnis kos-kosan Anda adalah 16%. Sebagai catatan, saat menghitung modal, biaya lain seperti biaya promosi sebaiknya dijadikan satu demi memudahkan proses analisis.
Contoh studi kasus ketiga, yaitu dengan menghitung jangka waktu balik modal.
Misalnya, Anda ingin bisnis kos-kosan 12 pintu, yang ukuran kamarnya berukuran 3×4 meter persegi.
Setelah menghitung, akhirnya Anda mendapatkan perkiraan biaya membangun kos-kosannya adalah Rp150 juta. Biaya tersebut diperoleh berdasarkan kalkulasi harga tanah yang akan dibangun dan juga bangunan fisiknya.
Apabila Anda menyewakan satu kamar seharga Rp1,5 juta per bulan, maka perhitungan untuk mengetahui waktu balik modalnya adalah dengan menggunakan rumus berikut:
Waktu Balik Modal = Total Biaya / Modal : Biaya Sewa 1 Bulan
= Rp 150 juta : Rp 1,5 juta
= 100 bulan atau 8 tahun, 4 bulan
Diketahui perkiraan waktu kapan balik modal bisnis kos-kosan Anda adalah 100 bulan atau 8 tahun, 4 bulan.
Kemudian, setelah semua modal didapatkan kembali, akan ada kenaikan harga sekitar Rp1,8 juta per bulan agar mendapatkan ROI tinggi.
Contoh studi kasus keempat, Owner A memiliki bisnis kos-kosan 20 pintu. Untuk membangun kosan tersebut, Owner A mengeluarkan modal total senilai Rp 1.750.000.000 berikut lahan bangunan. Pada tahun pertama, Owner A berhasil mendapatkan uang sewa Rp 240.000.000 dari hasil menyewakan 20 kamar kos dengan harga Rp 1.000.000 per bulan (asumsi kos penuh). Ada peningkatan harga properti senilai Rp 20.000.000, beban operasional selama 1 tahun penuh adalah Rp 15.000.000.
Berapa ROI bisnis tersebut?
ROI = ((Penghasilan Bersih + Peningkatan Nilai Properti – Biaya) : Modal Awal) x 100%
ROI = ((Rp 225.000.000 + Rp 20.000.000 – Rp 15.000.000) : Rp 1.750.000.000) x 100% = 13,14%
Di tahun pertama ini, Owner A belum balik modal. Kemungkinan balik modalnya (dengan pendapatan stabil) adalah sekitar 7-8 tahun.
ROI merupakan rasio keuntungan atas aktivitas investasi dalam kurun waktu tertentu. Melalui perhitungan di atas, Anda bisa mengetahui potensi keuntungan bisnis properti dan mengevaluasi aktivitas operasionalnya secara umum. Sehingga Anda bisa tahu apakah kegiatan penanaman modal ini menguntungkan atau tidak. Pertimbangkan juga resiko dan pasang surut dari bisnis yang tengah dijalankan.
Idealnya, ROI yang baik ada di range angka 8-12% per tahun. Lebih dari 12% maka akan dianggap sangat bagus dan prospektif. Sedangkan jika angkanya kurang dari 8%, maka resiko kerugiannya tinggi dan imbal baliknya kurang menguntungkan.
Contoh studi kasus kelima, Anda membeli sebuah apartemen seharga Rp 2 Miliar. Setelah biaya perbaikan sebesar Rp 300 juta, total biaya investasi awal Anda adalah Rp 2,3 Miliar. Anda menyewakan apartemen ini seharga Rp 25 juta per bulan, sehingga pendapatan kotor Anda adalah Rp 25 juta per bulan x 12 bulan = Rp 300 juta per tahun. Biaya operasional, termasuk biaya pemeliharaan dan manajemen properti, sebesar Rp 35 juta per tahun.
Maka, perhitungan ROI Anda seperti ini:
ROI = (( Pendapatan dari Penjualan – Modal) : Biaya untuk Investasi Awal) x 100%
ROI (%) = [ (Rp 300 juta – Rp 35 juta) / Rp 2,3 Miliar ] x 100% = 11,5%
Dalam contoh di atas, ROI Anda adalah sekitar 11,5%, berarti investasi Anda menghasilkan keuntungan sebesar 11,5% dari biaya investasi Anda.
4. Evaluasi Hasil
Setelah menghitung ROI, penting untuk mengevaluasi hasilnya. ROI yang tinggi menunjukkan bahwa investasi rumah Anda menghasilkan keuntungan yang baik dan juga bisa menjadi faktor penting dalam investasi properti.
Namun, ROI tidak memberikan informasi lengkap tentang kinerja investasi dalam jangka panjang. Faktor lain seperti apresiasi nilai properti, kondisi fluktuasi pasar, dan risiko investasi juga perlu dipertimbangkan.
Oleh karena itu, penting untuk terus memantau dan mengevaluasi investasi properti Anda secara berkala. Selain itu, pertimbangkan berbicara dengan profesional keuangan atau ahli properti sebelum membuat keputusan investasi besar seperti ini.
Memahami rumus perhitungan ROI adalah langkah awal yang penting dalam mengukur kinerja investasi properti Anda. Dengan memahami dan menghitung ROI dengan benar, Anda dapat membuat keputusan investasi yang lebih cerdas dan mengoptimalkan penghasilan dari properti Anda.
Faktor-Faktor yang Memengaruhi ROI
Ada beberapa faktor yang dapat memengaruhi untung-rugi ROI. Faktor ini mesti diketahui agar Anda bisa melihat profitabilitas dalam mengukur keuntungan.
1. Profit Margin
Profil margin adalah perbanding pendapatan terhadap penjualan. Hasilnya didapatkan dari penjualan bersih dikurangi harga pokok, lalu dibagi dengan penjualan bersih. Faktor profit margin digunakan untuk mengontrol kebutuhan operasional.
2. Tingkat Perputaran Aktiva
Aktiva adalah aset investasi yang dapat memberikan pemasukan per periodenya. Hal ini termasuk juga dalam bisnis properti yang disewakan. Untuk mengetahui pengembalian investasi, Anda bisa mengukur kecepatan berputarnya aktiva dalam satu periode, terlepas dari hasil ROI positif atau negatif.
Semoga artikel ini bermanfaat untuk sahabat Dailyweproperty.
