Foto: Akasa Pure Living on Rumah123.com
Halo sahabat Dailyweproperty.
Dikutip dari Wikipedia, pengertian strata title adalah bentuk kepemilikan yang dirancang untuk apartemen blok multilevel dan subdivisi horizontal dengan membagi area-area.
Maksudnya adalah bentuk kepemilikan yang mengombinasikan hak pribadi dan bersama.
Konsep ini pertama kali diperkenalkan pada tahun 1961 di negara bagian New South Wales Australia, strata title digunakan untuk mengatasi kepemilikan legal atas blok apartemen. Kemudian diadopsi di berbagai negara, termasuk Indonesia.
Sertifikat strata title adalah dokumen legal yang memberikan hak kepemilikan atas unit apartemen sekaligus hak bersama atas fasilitas umum, seperti kolam renang atau taman.
Regulasi Strata Title Rumah Susun
Regulasi hukum properti Indonesia yang membahas strata title tentang Rumah Susun yaitu sebagai berikut.
- Undang-undang (UU) Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun
- Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun
Berdasarkan undang-undang dan peraturan pemerintah, pengertian rusun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal dan vertikal, dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan dihuni secara terpisah, terutama bentuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.
Intinya, pemilik apartemen mendapatkan hak pribadi atas unit dan hak bersama atas tanah serta fasilitas gedung.
Status Tanah Apartemen Strata Title
Setiap bangunan pasti berhubungan dengan legalitas kepemilikan tanah. Pada rumah tapak kita mengenal lahan Hak Guna Bangunan (HGB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM).
Sementara status kepemilikan tanah pada apartemen strata title berbeda. Ada apartemen di atas lahan HGB murni, ada pula apartemen di atas lahan Hak Pengelolaan Lahan (HPL).
Strata title HGB murni adalah bentuk kepemilikan apartemen di mana bangunan berdiri di atas lahan milik developer. Jenis sertifikat yang diterima, yaitu Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS). Perlu diketahui bahwa status apartemen strata title SHMSRS aman karena merupakan tanah milik developer sepenuhnya.
Perbedaan Sertifikat Strata Title HGB dan HPL
Pada umumnya, apartemen di Indonesia dibangun di atas tanah dengan status HGB dan HPL. Berikut ini perbedaannya.
Hak Guna Bangunan (HGB):
- Sertifikat yang diterima berupa SHMSRS.
- Tanah sepenuhnya milik pengembang sehingga lebih aman secara legalitas.
Hak Pengelolaan Lahan (HPL):
- Sertifikat yang diterima berupa Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG).
- Tanah bersifat sewa dari pemerintah, sehingga haknya lebih terbatas.
Masa Berlaku Sertifikat Apartemen Strata Title
Tidak seperti SHM, apartemen dengan bentuk kepemilikan strata title, baik di atas HGB murni atau HPL mempunyai masa berlaku terbatas.
Apartemen sertifikat strata title HGB (SHMSRS) hanya berlaku selama 30 tahun. Namun bisa diperpanjang hingga 20 tahun.
Apakah Strata Title HGB (SHMSRS) bisa diwariskan seperti Sertifikat Hak Milik?
Berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) nomor 4 tahun 1988 tentang Rumah Susun, diketahui kepemilikan apartemen tersebut bisa dipindahtangankan kepada pihak lain.
Jadi bisa diwariskan kalau pemilik pertama meninggal dunia. Untuk melakukan pemindahan hak ini, pemohon harus melengkapi berkas berikut.
- Bukti kepemilikan apartemen SHMSRS
- Surat keterangan kematian pemilik lama.
- Surat wasiat atau surat keterangan waris sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku.
- Bukti kewarganegaraan ahli waris.
- Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga perhimpunan penghuni
- Surat-surat lainnya yang diperlukan untuk pewarisan
Jika jangka waktu strata title tersebut habis, maka lakukanlah perpanjangan masa berlaku sebaiknya dua tahun sebelum masanya berakhir dengan mengikuti langkah berikut.
Sedangkan lahan berstatus HPL yang berarti lahan sewaan. Biasanya, developer menyewa lahan itu dari negara atau pemerintah daerah, kemudian mendapatkan hak untuk mengelolanya.
Developer yang mendapatkan hak pengelolaan lalu membangun dan memasarkan apartemen dengan Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Satuan Rumah Susun atau disingkat SKBG.
Cara Memperpanjang SHM Strata Title
Pihak yang wajib mengurus perpanjangan sertifikat apartemen strata title adalah pengembang. Developer wajib datang ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) dua tahun sebelum masa berlaku habis dengan membawa berkas berikut ini.
- Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani oleh permohon atau kuasanya di atas materai
- Surat kuasa apabila dikuasakan
- Fotokopi identitas pemohon atas nama developer seperti Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK)
- Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) asli
- Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Tahunan (SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun yang berjalan
- Bayar biaya yang ditentukan untuk perpanjangan
Setelah dokumen diperiksa, selanjutnya pemohon akan diarahkan untuk membayar biaya pemeriksaan tanah (konstatasi) dan pendaftaran hak atas tanah.
Besar biaya perpanjangan strata title apartemen di atas HGB murni akan dirinci dalam surat pemberitahuan. Biasanya meliputi perpanjangan sertifikat hak guna induk dan SHMSRS unit.
Semoga artikel ini dapat bermanfaat bagi sahabat Dailyweproperty.
