Foto: Evening Tao on Freepik.comTahun 2025 tampaknya akan menjadi tahun yang penting bagi real estat komersial. Meskipun kinerja tidak sinkron di seluruh geografi dan pasar, jenis aset dalam pasar, dan secara keseluruhan siklus real estat telah berubah. Dikutip dari data JLL Global Real Estate Outlook 2025.
Survei sentimen Real Estat Global terbaru menunjukkan perubahan ini. Melihat hasil terkuat dalam hampir tiga tahun terakhir, mayoritas responden mengindikasikan bahwa kondisi akan membaik.
Prospek atau outlook paling optimis sejak Februari 2022
Namun, tidak berarti bahwa tahun 2025 akan menjadi tahun yang mudah. Mungkin akan terlihat tingkat ketidakpastian yang meresahkan, seperti kebijakan ekonomi, regulasi, fiskal, dan perdagangan akan terus berubah.
Suku bunga di sebagian besar pasar akan terus menurun. Tetapi ekspektasi terhadap kecepatan dan besarnya perubahan telah terbukti sangat dinamis dan diperkirakan akan melihat sinyal volatilitas atau perubahan yang fluktuatif (naik turun) yang berkelanjutan.
Peristiwa dapat menggantikan rencana kapan saja dan mengubah keputusan yang diharapkan oleh para penentu suku bunga. Ini pun belum termasuk konflik geopolitik yang sedang berlangsung dan potensial di seluruh dunia.
Suku Bunga diperkirakan akan terus menurun di sebagian besar pasar
Peluang akan berlimpah di tahun kedepan. Tetapi untuk berkembang pesat di tahun 2025, pelaku real estat perlu memahami detail dan nuansa atau variasi di tingkat pasar, aset, dan ruang selain tren sekuler. Gelombang pasang ini mungkin tidak menguntungkan semua pihak, jadi penting untuk memilih real estat yang tepat, bukan hanya memilih indeks.
1. Kekurangan pasokan atau supply akan semakin sulit untuk aset yang banyak diminati di berbagai jenis properti pada tahun 2025
Penurunan pasokan baru akan berdampak pada hampir semua sektor real estat komersial di Amerika Utara dan Eropa. Secara umum, aktivitas pembangunan baru telah menurun di tengah biaya konstruksi dan pembiayaan yang terus tinggi serta kendala pasar tenaga kerja.
Tidak ada tempat yang mengalami penurunan penyelesaian pembangunan yang ekstrem seperti di Amerika Serikat. Diperkirakan kantor akan mengalami penurunan 73% dari tingkat puncak (paling menonjol di kota-kota seperti Boston, Chicago, dan New York) dan aset industri mengalami penurunan 56%.
Di Eropa, akan terjadi penurunan 30% dalam penyelesaian kantor baru dengan persaingan untuk ruang utama yang kemungkinan besar akan sangat kuat di kota-kota seperti London, Madrid, dan Warsawa. Diperkirakan penurunan yang serupa atau lebih besar dalam ruang industri baru di Jerman dan Inggris.
Kawasan Asia Pasifik merupakan pengecualian, didorong oleh kondisi konstruksi dan permintaan yang lebih baik. Hanya saja ruang industri yang akan mengalami sedikit penurunan dari tingkat puncak.
Pasokan atau supply baru akan menurun di sebagian besar jenis property
Pembangunan Pusat Data atau Data Center juga mengalami kekurangan pasokan atau yang kritis di banyak pasar di seluruh dunia, dengan permintaan yang sangat tinggi melebihi pertumbuhan pasokan yang kuat. Penyelesaian pada tahun 2025 diperkirakan akan berada di atas puncak 2021-2024 di ketiga wilayah, dengan persentase pertumbuhan terbesar di pasar termasuk Amerika Serikat (Atlanta, Portland, dan Phoenix), Eropa (Madrid, Milan, dan Skandinavia), wilayah Timur Tengah, Malaysia, Mumbai, dan Seoul di Asia Pasifik.
Namun, kekurangan akan tetap ada karena permintaan Data Center yang terus meningkat didorong oleh persyaratan AI, sehingga peningkatan pasokan ini pun hanya akan menjadi sebagian kecil dari apa yang dibutuhkan pasar
Persediaan Data Center akan meningkat namun diperkirakan persaingan yang ketat karena permintaan terus melampaui pasokan
Bagi Eropa dan Amerika Serikat, ada beberapa implikasi dari perlambatan pasokan baru secara luas.
- Meskipun kekosongan secara keseluruhan tinggi, akan ada kekurangan besar pilihan ruang berkualitas tinggi yang tersedia bagi penghuni kantor yang ingin memperluas atau pindah ke segmen pasar teratas. Hal ini akan berkontribusi pada peningkatan porsi pembaruan pada saat berakhirnya sewa dan memerlukan manajemen portofolio yang lebih proaktif. Dalam siklus pasar yang unik ini, penyewa perlu merencanakan ke depan, cerdas dalam memilih opsi dan biaya, bersikap kreatif, dan memiliki pilihan rencana.
- Persaingan yang semakin ketat untuk mendapatkan ruang berkualitas tinggi di lokasi terbaik, sehingga akan mengarah pada fokus yang lebih besar pada pembangunan kembali dan perbaikan, serta permintaan yang lebih kuat untuk area-area yang sedang berkembang dan aset-aset tingkat berikutnya.
Kendala pasokan di CBD Eropa, sebagaimana dibuktikan oleh tingkat kekosongan hanya 2,8% di CBD Paris dan 1,5% untuk pasokan baru di London, mendorong para penghuni untuk mencari subpasar yang terhubung dengan baik dan berdekatan dengan CBD.
Di Amerika Serikat, bangunan yang direnovasi menyerap lebih dari 30% peningkatan hunian. Meningkat lebih dari setengahnya dibandingkan dengan hanya dua tahun lalu.
Bagi investor, implikasi penting lainnya adalah pentingnya memahami dinamika penawaran dan permintaan secara lebih rinci. Dengan suku bunga dan biaya pembiayaan yang tidak mungkin kembali ke posisi terendah tahun 2021. Kinerja akan lebih ditentukan oleh pemilihan aset, pasar, dan sektor serta manajemen aktif untuk mendorong pertumbuhan pendapatan.
2. Bagi investor, keuntungan sebagai investor pemula mungkin mencapai puncaknya pada tahun 2025
Menurut data penelitian, investasi real estat komersial memiliki rekam jejak panjang dalam mengungguli laba dan menambah stabilitas serta diversifikasi pada keseluruhan portofolio investasi. Selama siklus terakhir, beberapa laba lima tahun tertinggi dicapai dengan investasi yang ditransaksikan antara tahun 2009 dan 2011, tepat setelah Global Financial Crisis (GFC).
Faktanya, aset CRE telah mengungguli sebagian besar kelas aset lainnya selama setiap jangka waktu lima tahun sejak tahun 1998. Bahkan selama Global Financial Crisis (GFC), investor dengan periode penahanan lima tahun secara agregat melihat laba positif.
Saat meninggalkan dislokasi akhir siklus terakhir di belakang kita dan melihat ke arah peningkatan, investor yang menggunakan modal pada tahun 2025, kemungkinan akan melihat keuntungan sebagai penggerak awal dalam hal pengembalian yang akan berkurang seiring siklus tersebut matang.
Kekurangan pasokan yang semakin banyak karena penyelesaian yang lambat pada tahun 2025 akan memperkuat persaingan untuk aset berkualitas yang ada karena lebih banyak investor yang kembali memasuki pasar.
Sudah terlihat tanda-tanda siklus likuiditas baru. Lebih banyak modal muncul dan menawar peluang, dan investor institusional kembali ke pasar dengan minat baru terhadap real estat. Dalam prospek tahun lalu, telah dicatat keseimbangan yang menantang antara pertahanan dan penyerangan saat pasar mencoba menemukan pijakannya. Sekarang, rasa takut membuat kesalahan dikalahkan oleh rasa takut kehilangan.
Implikasinya terhadap pasar modal menjadi lebih jelas. Selama tahun kedepan, kesenjangan bid-ask akan terus menyempit karena melihat lebih banyak aktivitas transaksional dan kondisi pasar yang stabil. Penurunan kebijakan suku bunga akan membantu menstabilkan biaya utang dan mendukung pertumbuhan baru dalam volume penyaluran utang. Kompresi imbal hasil akan terus berlanjut untuk sektor-sektor yang menguntungkan, termasuk perumahan, logistik, dan kelas aset alternatif tertentu.
Alokasi modal real estat menurut sektor tahun 2024 (%)
Diperkirakan permintaan untuk Data Center akan tumbuh di Eropa dan Asia Pasifik, karena peningkatan dramatis dalam konsumsi data, dan tetap kuat di Amerika Serikat sebagai pasar pusat data terbesar di dunia. Strategi core living akan menghasilkan investasi sebesar US$1,4 triliun secara global selama lima tahun ke depan dengan momentum yang kuat di Amerika Serikat, Inggris, Jerman, dan Jepang. Keyakinan yang tumbuh di beberapa pasar yang kurang matang.
Nearshoring atau strategi bisnis yang dilakukan dengan memindahkan bisnis ke negara terdekat kemungkinan akan meningkatkan momentum di sektor logistik dan industri khususnya di Amerika Serikat, dan akan ada peluang yang menarik bagi investor di sektor perkantoran di ketiga wilayah tersebut, dengan aset perkantoran berkualitas tinggi di lokasi yang paling diminati memimpin seiring dengan meningkatnya permintaan penyewa.
3. Meningkatnya kepercayaan perusahaan terhadap persyaratan portofolio akan mempercepat pengambilan keputusan
Setelah beberapa tahun mengurangi persyaratan ruang, perluasan portofolio kembali menjadi rencana. Dalam survei masa depan pekerjaan, 64% responden mengantisipasi pertumbuhan jumlah karyawan perusahaan pada tahun 2030, dengan 53% mengharapkan peningkatan total jejak mereka selama lima tahun ke depan.
Pengumuman terbaru dari bisnis global terkemuka menunjukkan tren ke arah mandat atau wewenang peningkatan kehadiran kantor, dengan beberapa mensyaratkan hingga lima hari seminggu dan menerapkan langkah-langkah pelacakan kehadiran. Diperkirakan kebijakan kehadiran kantor akan terus bergeser ke arah rata-rata empat hari per minggu. Mencapainya berarti lebih banyak ruang akan dibutuhkan: 57% responden survei, baik ‘pendukung kantor saja’ dan ‘promotor hibrid’, mengutip aktivitas ekspansi sebagai harapan utama dari tahun 2025 hingga tahun 2030.
Namun, dalam jangka pendek fokusnya adalah pada penyesuaian ukuran portofolio dan mengubah ruang menjadi tempat kerja yang sesuai dengan tujuannya. Setidaknya untuk saat ini, banyak organisasi memiliki tingkat kepastian tertentu seputar pemisahan antara kantor hibrid/kantor tatap muka dan berada dalam posisi untuk membuat keputusan real estat.
Akibatnya, diharapkan lebih banyak pemimpin CRE mulai menjalankan strategi mereka setelah masa jeda. Ini dapat berarti pindah ke ruang baru atau mengonfigurasi ulang dan mendesain ulang ruang yang ada agar lebih memenuhi persyaratan tenaga kerja dan harapan bisnis. Bagi organisasi yang mencari ruang baru, keputusan yang dibuat pada tahun 2025 harus memiliki tingkat fleksibilitas bawaan untuk memungkinkan perluasan di masa mendatang.
Dengan semakin sedikitnya ruang baru yang masuk ke pasar dan ketersediaan terpusat di gedung dan lokasi yang kurang diminati, persaingan untuk mendapatkan ruang terbaik akan terus meningkat. Perusahaan perlu menegaskan strategi mereka seputar jenis ruang yang mereka cari dan bersikap proaktif untuk mengamankannya. Ini berarti lebih banyak pengeluaran untuk desain kantor, pengalaman karyawan, dan layanan perhotelan.
Lokasi CBD, lingkungan serba guna yang dinamis, gedung dengan sertifikasi keberlanjutan dan ramah lingkungan terkemuka, serta tempat kerja tujuan yang dapat membantu menarik dan mempertahankan bakat akan sangat diminati.
4. Berbagai faktor yang saling terkait akan mendorong tindakan untuk mengurangi risiko keusangan
Saat ini fokus terbesar pada skala aset yang berpotensi usang di seluruh spektrum real estat, sebagai akibat dari pergeseran preferensi tentang bagaimana ruang digunakan, perubahan pola pembangunan perkotaan, dan pengetatan persyaratan keberlanjutan. Usia dan desain bangunan, lokasi, dan pertimbangan Environment, Social, Governance (ESG) merupakan faktor utama yang harus dipertimbangkan pemilik real estat saat membuat keputusan strategis tentang aset mereka.
Menurut perkiraan, antara 322-425 juta meter persegi ruang kantor yang ada di 66 pasar utama di seluruh dunia kemungkinan akan memerlukan belanja modal yang besar selama 5 tahun ke depan, berpotensi mencapai US$ 933.000.000.000 hingga US$ 1.200.000.000.000 agar tetap layak.
Risiko terbengkalai tidak terdistribusi secara merata: 44% dari keusangan yang diproyeksikan kemungkinan akan muncul di AS mengingat tingkat kekosongan struktural yang lebih tinggi, dengan 34% lebih lanjut di Eropa karena pelarian ke kualitas di segmen pasar kantor tertentu menyebabkan jumlah produk kosong yang lebih kecil tetapi tetap signifikan dengan sedikit permintaan yang mengejarnya.
Potensi penuh untuk menciptakan nilai hanya dapat dicapai melalui keterlibatan kolaboratif antara pemangku kepentingan dan perencanaan yang memperhitungkan bagaimana berbagai bentuk dan tingkat keusangan berinteraksi. Hal ini akan sangat terasa di kota-kota tempat undang-undang keberlanjutan baru diterapkan mulai tahun 2025 dan saat target nol emisi nasional dan kota tahun 2030 hingga 2035 semakin dekat.
Terus beralih ke kualitas dan penataan ulang pengguna kantor ke ruang berkualitas tinggi akan mulai membuka banyak peluang reposisi dan perbaikan bagi pemilik real estat pada tahun 2025 dan 2026. Pada saat yang sama, kekurangan perumahan dan akomodasi akan semakin mendorong otoritas kota untuk mempercepat pembangunan dan merevisi kebijakan penggunaan lahan, yang akan memungkinkan lebih banyak konversi aset kantor yang menua menjadi perumahan dan hotel.
Diperkirakan proses ini akan dipercepat pada tahun 2025, tetapi masih memerlukan waktu untuk diselesaikan selama beberapa tahun ke depan karena kompleksitas dalam menghadapi tantangan fisik, modal, dan peraturan.
5. Menangani tekanan biaya dan keamanan energi akan mendorong percepatan upaya dekarbonisasi
Upaya dekarbonisasi atau pengurangan emisi karbon semakin diintegrasikan ke dalam strategi real estat yang lebih luas sebagai bentuk pencapaian keunggulan operasional. Hal ini karena belanja modal yang diinvestasikan dalam mengoptimalkan penggunaan energi dan mengurangi emisi di Gedung menghasilkan biaya operasional yang lebih rendah, energi yang aman, ketahanan regulasi, dan peningkatan daya tarik karyawan. Evolusi ini akan mengubah konsep dekarbonisasi dari sekadar pertimbangan ESG menjadi komponen penting manajemen operasional dan risiko, serta peluang ekonomi yang strategis.
Permintaan listrik diproyeksikan akan meningkat pada tahun 2025 dengan laju tercepat selama dua decade, menurut International Energy Agency (IEA), sebagian karena teknologi AI, EV, dan elektrifikasi gedung, yang menimbulkan kekhawatiran tentang biaya listrik dan keamanan pasokan. Penggunaan energi merupakan biaya operasional tunggal terbesar di gedung perkantoran, yang mewakili sekitar 1/3 dari biaya operasional pada umumnya. Perbaikan ringan hingga sedang dapat menghasilkan penghematan energi antara 10% hingga 40%. Untuk gedung perkantoran, renovasi ringan menghemat biaya energi sekitar US$4 hingga $5 per meter persegi. Sementara renovasi peralatan mekanik, listrik, dan perpipaan atau MEP di gedung yang sama dapat menghemat sekitar US$17 per meter persegi. Penghematan lebih lanjut bahkan dimungkinkan dengan bantuan teknologi bertenaga AI untuk terus mengoptimalkan kinerja.
Renovasi ringan hingga sedang dapat menghasilkan penghematan energi sebesar 10% hingga 40%
Penghematan bervariasi di berbagai jenis aset mengingat intensitas energi operasi dan penggunaan yang berbeda di berbagai sektor properti, serta di berbagai pasar karena perbedaan harga energi. Karena sektor seperti perawatan kesehatan, laboratorium, dan pusat data biasanya 2 hingga 5 kali lebih intensif energi daripada kantor, penghematan biaya yang lebih besar dapat dicapai. Misalnya, penghematan pada peralatan MEP dapat mencapai sekitar US$118 per meter persegi untuk pusat data dan sekitar US$50 per meter persegi untuk laboratorium dan perawatan kesehatan.
Prioritas organisasi pada tahun 2025 harus berupa audit energi dan studi kelayakan yang komprehensif untuk mengidentifikasi peluang perbaikan dengan potensi keuntungan tertinggi, kemudian menerapkannya. Hal ini akan mendukung tujuan Chief Financial Officer (CFO) untuk memangkas biaya operasional dan tujuan Dewan untuk mencapai sasaran iklimnya dalam upaya mencapai emisi nol bersih.
Pemulihan, risiko, dan ketahanan akan menjadi tema utama untuk tahun 2025
Dengan keyakinan tahun mendatang akan ditandai dengan permintaan yang menguat, likuiditas yang membaik, dan tindakan korporasi yang lebih tegas. Tahap berikutnya dari siklus pemulihan sedang berlangsung. Meskipun prospek keseluruhannya positif, risiko signifikan tetap ada, termasuk ketidakpastian keuangan dan kebijakan, gangguan rantai pasokan, keusangan, dan kekhawatiran atas biaya dan keamanan energi. Dengan mempertimbangkan tantangan potensial ini, kelincahan dan ketahanan akan terus menjadi penting untuk mencapai keberhasilan, karena semakin banyak pelaku pasar, baik investor maupun penghuni, mengalihkan keseimbangan mereka dari bertahan ke menyerang untuk memanfaatkan peluang pasar. Mereka yang mampu merespons dengan cepat terhadap hal-hal yang tidak terduga akan bernasib terbaik.
Kinerja akan bervariasi di berbagai lokasi dan jenis properti, dan dalam beberapa kasus berbeda di tingkat subpasar dan subsektor. Namun, peningkatan kondisi untuk ruang dan lokasi terbaik di banyak pasar utama akan memberikan peluang besar bagi investor dan pengembang. Kondisi yang sama ini mungkin memerlukan perencanaan yang lebih proaktif oleh penghuni korporat, tetapi diperkirakan tren peningkatan kualitas dan pengoptimalan portofolio akan terus berlanjut. Mereka yang memahami dinamika pasar yang sangat bervariasi dan memanfaatkan keunggulan sebagai pelopor akan dapat menuai hasilnya, dan menciptakan nilai dalam siklus real estat berikutnya.
Pasar utama dengan ekspektasi perbaikan fundamental berdasarkan sektor selama tahun 2025
Menurut data, didefinisikan membaik sebagai pasar yang mengalami penguatan fundamental: permintaan dan pasokan penghuni meningkat, atau kekosongan stabil hingga menurun, kenaikan sewa atau pendapatan.
