Foto : Freepik.com
Halo sahabat Dailyweproperty.
Sering kali menjadi hal yang sulit dalam mengambil keputusan untuk menentukan indikator apa yang penting sebelum Anda berinvestasi properti. Misalnya, ada beberapa pertanyaan sebelum menentukan pilihan properti.
Apakah market di lokasi properti ini bagus untuk berinvestasi?
Apakah ada permintaan atau market yang akan membeli atau menyewa?
Apakah pembeli mampu untuk membeli atau menyewa properti ini?
Apakah ini timing yang tepat untuk berinvestasi properti?
Anda bisa mulai dari preferensi lokasi yang Anda sukai.
Analisis pasar properti atau Property Market Analysis adalah suatu pandangan yang menyeluruh atau analisa market terhadap permintaan dan penawaran properti yang kompetitif di wilayah tertentu.
Adapun siklus pasar properti menurut Homer Hoyt (1933). Homer Hoyt adalah seorang pakar praktisi pertengahan abad ke-20 yang memelopori analisis pasar real estat akademis.
Gambar Siklus Pasar Properti Menurut Homer Hoyt (1933)
Sumber Gambar : Realvantage.co https://www.realvantage.co/insights/the-real-estate-cycle/
Phase 1 – Recovery atau Fase Pemulihan
Recovery atau Fase pemulihan adalah tahap pertama dari siklus real estat setelah resesi.
Beberapa indikator umum dalam fase ini adalah sebagai berikut.
- Tingkat hunian yang rendah
- Permintaan perumahan yang rendah
- Jumlah proyek pembangunan yang menurun
- Pertumbuhan sewa yang stagnan
Fase pemulihan dapat menjadi rumit dan sulit untuk diidentifikasi, karena kebanyakan orang masih merasakan dampak dari fase sebelumnya (resesi) dan karenanya memiliki pandangan pesimis.
Namun, banyak investor menganggap fase ini sebagai waktu utama untuk membeli properti yang di bawah nilai pasar.
Strategi yang harus diambil :
Karena ekonomi masih dalam kesulitan meskipun sedang pulih, banyak pemilik properti masih mengalami kesulitan keuangan dan karenanya dapat menjual aset real estate mereka dengan harga murah.
Sehingga, investor dapat memperoleh properti dengan harga murah ini dan menahannya untuk dijual mengantisipasi apresiasi modal, setelah fase pemulihan berakhir. Selain itu, investor juga dapat berinvestasi pada properti yang memerlukan perbaikan dengan mengadopsi strategi nilai tambah. Baik strategi pertama maupun strategi nilai tambah dapat berisiko, karena permintaan sewa pada fase ini cenderung lemah.
Namun strategi-strategi ini berpotensi sangat menguntungkan. Terutama ketika sewa pasar naik dan berakselerasi begitu ekonomi bergeser ke fase ekspansi. Waktu pasar dan memiliki likuiditas yang cukup adalah kunci sukses dalam fase ini.
Phase 2 – Expansion atau Fase Mengembangkan Properti
Setelah fase pemulihan, pasar real estate akan mengalami fase ekspansi.
Pada fase ini akan terjadi 5 hal sebagai berikut.
-
- Permintaan properti dan ruang akan meningkat
- Tingkat hunian akan meningkat
- Harga sewa akan melonjak
- Pertumbuhan pekerjaan akan stabil
- Akan ada lebih banyak perkembangan properti baru
Aktivitas investasi akan meningkat seiring dengan pulihnya kepercayaan masyarakat terhadap perekonomian. Investor yang telah berinvestasi di properti yang di diskon selama fase pemulihan dapat menuai panen mereka dengan menjual properti mereka, karena harga dan sewa akan mencapai puncaknya pada fase ini, di mana permintaan dan penawaran untuk real estat berada dalam keseimbangan.
Strategi yang harus diambil :
Karena sentimen ekonomi tinggi, suku bunga kemungkinan akan rendah dan pembiayaan tersedia. Banyak pengembang dan investor real estate akan dapat memperoleh pembiayaan berbiaya rendah, dan akan memilih untuk mengembangkan properti baru atau mengembangkan kembali properti yang ada, karena momentum leasing yang kuat dapat membantu investor mencapai pengembalian yang diinginkan.
Fase ekspansi juga merupakan saat yang tepat untuk memperoleh properti investasi bernilai tambah karena risiko yang dirasakan lebih rendah pada fase ini.
Phase 3 Hyper Supply atau Fase Kelebihan Pasokan
Fase hyper supply dimulai ketika pasokan real estat di pasar melebihi permintaan. Perkembangan baru dan pembangunan kembali selama fase ekspansi telah menyebabkan hal-hal berikut ini.
-
- Kelebihan pasokan di pasar
- Harga real estat mulai turun karena kurangnya permintaan yang memadai
- Harga sewa mungkin tetap tinggi karena faktor ekonomi yang kuat
- Tingkat kekosongan akan mulai meningkat
- Peningkatan jumlah pembangunan baru akan mulai melambat karena persediaan pasar yang tinggi
Fase hyper supply biasanya berlangsung lama, sebelum akhirnya perekonomian memasuki fase resesi.
Strategi yang harus diambil:
Dalam fase ini, investor harus banyak memikirkan posisi keuangan mereka, karena ekonomi mulai memasuki resesi. Investor yang tidak memiliki cukup uang untuk melewati resesi harus mempertimbangkan untuk melikuidasi inventaris mereka untuk menghindari penurunan nilai properti di fase berikutnya.
Di sisi lain, bagi investor yang memiliki properti, memiliki penyewa banyak dan sewa jangka panjang. Tindakan terbaik selama fase ini kemungkinan adalah tetap bertahan dan mengatasi penurunan yang akan datang.
Phase 4 – Recession atau Resesi
Fase resesi bisa menyakitkan bagi investor properti. Pada fase ini akan terjadi hal-hal sebagai berikut.
-
- Penawaran properti menutupi permintaan
- Harga real estate turun drastis
- Tingkat kekosongan properti yang tinggi
- Harga sewa yang lebih rendah sehingga pendapatan sewa akan anjlok
Pusat kota ekonomi juga akan menyebabkan tingkat pengangguran meningkat dan penyewa mungkin menuntut konsesi sewa atau pengurangan untuk tetap tinggal. Jumlah proyek konstruksi baru akan terjun dan aktivitas investasi akan merosot. Siklus real estat pada akhirnya akan mencapai titik terendah dalam fase ini sebelum tanda-tanda pemulihan mulai muncul.
Strategi yang harus diambil:
Investor real estate harus tetap waspada terhadap tanda-tanda pemulihan pada fase ini, daripada merasa emosional tentang keadaan ekonomi. Resesi memberikan peluang bagi investor dengan likuiditas untuk memperoleh properti dengan diskon besar.
Real estat yang dimiliki atau diambil alih bank adalah target besar yang dapat dipertimbangkan oleh investor oportunistik untuk dibeli selama fase resesi.
Namun, investor harus ingat bahwa fase ini dianggap sebagai periode berisiko tinggi, karena kurangnya likuiditas dan permintaan pasar, dan bahwa investor kemungkinan harus menunggu untuk jangka waktu yang lama dan tidak pasti, sebelum harga properti mencapai puncaknya lagi.
Penutup
Banyak metode analisis dalam menilai suatu properti baik metode dasar kuantitatif maupun kualitatif. Penulis menyarankan untuk memulai dengan cara sebagai berikut.
-
- Preferensi lokasi yang disukai oleh Anda sebagai investor.
- Tentukan tipe properti sesuai dengan tujuan investasi (misalnya: tempat tinggal berarti rumah, untuk rumah sewa kosan atau rumah dan sebagainya).
- Lakukan pencarian tanah atau bangunan.
- Uji dengan metode yang ada, setelah kesimpulan dari High and best use analysis.
- Pastikan investasi anda di waktu yang tepat dalam siklus pasar properti.
Semoga artikel ini dapat bermanfaat bagi sahabat Dailyweproperty.
Referensi
https://www.realvantage.co/insights/the-real-estate-cycle/ Diakses pada 3 Oktober 2022
https://www.handalselaras.com/sekilas-menganalisis-pasar-properti-property-market-analysis/ Diakses pada 23 November 2024
