Menghitung Capital Gain Properti
Capital Gain adalah keuntungan yang Anda peroleh dari selisih harga beli dan jual suatu aset. Anda perlu memperhitungkan Capital Gain dengan baik untuk memastikan keuntungan yang akan diperoleh agar tidak rugi. Capital Gain baru bisa diketahui saat Anda menjual properti tersebut. Untuk memaksimalkan Capital Gain, Anda harus mengelola aset Anda dengan bijak.
Capital Gain bisa menjadi sumber pendapatan yang bisa Anda peroleh atau seperti istilah yang biasa disebut investasi. Penting bagi Anda untuk mengelola keuntungan modal dengan baik untuk menghindari dampak inflasi.
Pemilik bisnis atau investor biasanya menggunakan keuntungan modal untuk ekspansi, pengembangan produk, atau peningkatan infrastruktur yang dapat memperkuat bisnis dan meningkatkan profitabilitas dalam jangka panjang. Investasi properti merupakan salah satu jenis investasi yang banyak dipilih orang karena menawarkan keuntungan yang menjanjikan.
Investor dikatakan mendapatkan Capital Gain ketika ia menerima keuntungan setelah menjual properti dengan harga lebih tinggi dari harga beli properti. Namun, jika properti tersebut tidak dijual, meskipun nilai portofolionya meningkat, investor belum dapat dikatakan memperoleh Capital gain.
Dibandingkan dengan jenis investasi lainnya, real estat stabil dan tumbuh setiap tahun. Sebelum Anda mulai berinvestasi di real estat, pahami dulu profil risiko, jenis investasi, dan beberapa istilah yang terkait dengan real estat.
Untuk menghindari hal-hal yang tidak diinginkan di kemudian hari, karena modal investasi ini tidak sedikit. Berikut adalah penjelasan tentang Capital Gain dan bagaimana cara menghitungnya dikutip dari berbagai sumber.
Capital Gain yang diperoleh orang pribadi atau perusahaan dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) yang besarnya tergantung pada nilai jual saham tersebut, baik saham tersebut dijual dalam keadaan untung atau rugi.
Pajak dapat dibayarkan atas pembelian dan penjualan saham, yang secara otomatis dipotong dari pajak penghasilan pada saat saham tersebut dijual. Jika Anda tidak memenuhi kewajiban pajak Capital Gain jangka pendek, Anda akan dikenakan sanksi berupa denda.
Rumus menghitung Capital Gain adalah harga jual property dikurangi harga awal. Kemudian hasilnya dibagi kembali dengan harga awal kemudian dikali 100.
Rumus Capital Gain = Nilai Jual – (Harga Beli x Jumlah Aset)
Rumus Persentase Capital Gain = ((Harga Jual – Harga Beli)/Harga Awal) x 100%
Contoh studi kasus pertama, pada tahun 2012, Yuni membeli sebuah properti rumah 2 lantai seharga Rp 700 juta. Ia memilih untuk mempertahankannya hingga 2024. Pada awal 2024, harga properti telah mengalami kenaikan cukup pesat.
Sehingga, Ia berhasil menjual rumah 2 lantai tersebut seharga Rp1,3 miliar. Maka, cara menghitung Capital Gain yang didapatkan Yuni adalah sebagai berikut.
Capital Gain = Nilai Jual – (Harga Beli x Jumlah Aset)
= Rp 1,3 miliar – (Rp 700 juta x 1 )
= Rp 1,3 miliar – Rp700 juta
= Rp 600 juta
Jadi, dari perhitungan tersebut, Yuni memperoleh keuntungan modal atau Capital Gain adalah sebesar Rp 600 juta dalam waktu 12 tahun.
Contoh studi kasus kedua, Owner A memiliki sebuah apartemen seharga Rp 450.000.000 yang ia beli pada tahun 2016. Di tahun 2024 ini, Owner A memutuskan untuk menjual unit apartemen tersebut dan laku senilai Rp 650.000.000.
Capital Gain = Nilai Jual – (Harga Beli x Jumlah Aset)
= Rp 550 juta – (Rp 450 juta x 1 )
= Rp 550 juta – Rp450 juta
= Rp 100 juta
Keuntungan yang diperoleh oleh Owner A adalah Rp 100 juta.
Sementara itu, persentase Capital Gain dapat dihitung dengan rumus:
Capital Gain = ((Harga Jual – Harga Beli)/Harga Awal) x 100%
Capital Gain = ((Rp 100.000.000/Rp 450.000.000)) x 100% = 22 %
Berdasarkan periode kepemilikan aset, Capital Gain ini terbagi menjadi 2 jenis, yakni:
-
- Capital Gain Jangka Pendek: untuk aset yang dikuasai/dimiliki dalam waktu kurang atau sama dengan 24 bulan saja (2 tahun).
-
- Capital Gain Jangka Panjang: keuntungan nilai penjualan properti yang sudah dikuasai/dimiliki dalam waktu lebih dari 24 bulan (2 tahun). Berdasarkan ilustrasi diatas, maka transaksi Owner A termasuk Capital Gain jangka panjang karena aset telah dimiliki selama 8 tahun sebelum dijual. Makin lama aset tersebut dimiliki, maka kemungkinan capital gain yang diperoleh juga akan semakin besar mengingat harga properti yang selalu naik dari tahun ke tahun. Meskipun begitu, masih ada banyak faktor lain yang perlu Anda perhatikan. Misalnya: kondisi pasar properti saat Anda menjualnya, kondisi bangunan, dan sejenisnya.
Menghitung Capital Loss Properti
Kebalikan dari Capital Gain adalah Capital Loss, yaitu perhitungannya tetap sama namun hasilnya akan minus. Hal ini menunjukkan adanya kerugian akibat anjloknya harga property ketika dijual. Hal ini tidak dapat dihindari mengingat kondisi pasar properti yang tidak menentu.
Capital Loss = ((Harga Jual – Harga Beli)/Harga Awal)) x 100%
Contoh dari kasus Capital Loss, Owner B memiliki sebuah apartemen seharga Rp 450.000.000 yang dibeli pada tahun 2016. Di tahun 2024 ini, Owner B memutuskan untuk menjual unit apartemen tersebut dan laku senilai Rp 350.000.000 karena kondisi unit apartemen yang butuh renovasi dan Owner B tidak menempatinya lagi. Kerugian yang diperoleh oleh Owner B adalah Rp 100.000.000 (Rp 350.000.000 – Rp 450.000.000).
Capital Loss = ((Harga Jual – Harga Beli)/Harga Awal)) x 100%
Capital Loss = (-Rp 100.000.000/Rp 450.000.000) x 100% = -22 %
Analisis Bisnis Properti Menggunakan Metrik Non-Keuangan
Analisis keuntungan investasi properti juga memerlukan perhitungan menggunakan Metrik Non-Keuangan. Metrik Non-Keuangan merupakan faktor-faktor yang tidak terkait dengan uang secara langsung, tetapi bisa memengaruhi potensi keuntungan investasi properti Anda.
1. Lokasi Properti
Lokasi adalah salah satu faktor paling penting dalam bisnis properti. Makin strategis lokasinya, makin besar daya tarik properti Anda. Secara tidak langsung, hal ini dapat meningkatkan pertumbuhan nilai properti Anda.
2. Kondisi Properti
Kondisi fisik properti juga dapat memengaruhi nilai dan keuntungan bisnis properti. Makin terawat suatu properti, makin banyak pula calon penyewa atau pembeli yang tertarik dengan properti tersebut.
3. Perkembangan Lingkungan
Mengetahui tingkat perkembangan lingkungan di sekitar properti adalah sebuah keharusan. Pasalnya, pertumbuhan wilayah bisa meningkatkan nilai jual atau sewa properti dan potensi keuntungan investasi Anda.
4. Infrastruktur dan Aksesibilitas
Ketersediaan infrastruktur seperti jalan raya, akses transportasi umum, dan fasilitas publik lainnya dapat mempengaruhi daya tarik properti. Makin baik aksesibilitasnya, makin tinggi pula daya tarik konsumen terhadap properti tersebut.
5. Faktor Lingkungan
Faktor lingkungan seperti keamanan, kebersihan, dan sosial di sekitar properti dapat memengaruhi nilai properti. Lingkungan yang nyaman dan aman cenderung lebih menarik bagi pembeli atau penyewa.
ROI, Cap Rate, Capital Gain dan Capital Loss adalah metode teknikal untuk mengetahui potensi keuntungan bisnis atau investasi properti Anda. Namun, jangan lupakan faktor-faktor non-keuangan yang ikut berperan penting dalam menentukan keberhasilan bisnis properti Anda.
Dengan pemahaman yang baik, Anda bisa membuat keputusan terkait bisnis properti yang lebih baik. Hal itu tentunya bakal membantu Anda dalam mengoptimalkan potensi keuntungan bisnis Anda.
Semoga artikel ini dapat bermanfaat bagi sahabat Dailyweproperty.
