CARA MENGHITUNG BUDGET UNTUK MEMBELI RUMAH IDAMAN

Foto : Freepik

Halo sahabat setia Dailyweproperty. Semoga sehat selalu ya.

Tahukah Anda, bagaimana cara menghitung budget yang tepat? Tidak hanya mempersiapkan uang untuk membayar cicilan ketika hendak membeli rumah. Ada beberapa biaya-biaya lain yang harus Anda perhitungkan sebelum membeli rumah, terutama saat mengambil KPR.

Berikut ini cara menghitung budget bulanan untuk membeli rumah idaman Anda.

1. Biaya Booking

Biaya booking bersifat mengikat penjual dan pembeli rumah. Biaya booking adalah salah satu bukti keseriusan dari calon pembeli rumah untuk membeli hunian yang dijual. Biaya booking yang disyaratkan kepada calon pembeli rumah biasanya berbeda-beda, tentunya tergantung developer dan jenis propertinya.

Ketika biaya booking telah diberikan, tetapi Anda tidak jadi membeli rumah, ada kemungkinan biaya itu tidak dapat kembali. Oleh karena itu, calon pembeli rumah harus mengambil langkah serius ketika berencana untuk membeli properti melalui program KPR.

2. Biaya Uang Muka

Biasanya, uang muka harus dibayar sebelum dilakukan serah terima dari penjual kepada pembeli rumah. Besarnya uang muka dihitung dari persentase jumlah tertentu yang ditentukan oleh developer atau perbankan penyedia program KPR. Dalam proses transaksi uang muka, biasanya akan diikuti juga oleh penandatanganan surat perjanjian jual beli rumah.

Isi dokumen tersebut meliputi harga, cara pembayaran, sisa pembayaran, tanggal pelunasan dan lain sebagainya. Sama seperti biaya booking, apabila pembeli rumah membatalkan pembeliannya secara sepihak, ada kemungkinan uang muka hangus.

Setiap bank memiliki kebijakan masing-masing ketika menentukan persentase uang muka. Berdasarkan peraturan dari Bank Indonesia, rumah pertama akan dikenakan uang muka sebesar 15%. Sebagai catatan, range uang muka berkisar antara 15-30%. Tergantung dengan kemampuan nasabah.

Berikut ini cara menghitungnya dengan asumsi rumah yang Anda hendak beli seharga Rp600 juta.

Uang muka = 15% x Harga Rumah

Uang muka = 15% x Rp600 Juta

Uang muka = Rp90 Juta

Maka didapatkan uang muka yang harus dibayar sebesar Rp90 Juta.

3. Biaya Notaris

Peran notaris dalam proses jual beli rumah sangatlah penting, karena notaris yang akan menentukan keabsahan proses transaksi tersebut. Oleh karena itu, pembeli rumah harus menyediakan dana di luar cicilan KPR untuk biaya notaris.

Biaya notaris dalam transaksi jual beli rumah ini meliputi biaya cek sertifikat properti yang diperjualbelikan. Tujuannya agar sertifikat dapat diverifikasi statusnya. Besar biaya cek sertifikat sendiri tergantung kebijakan kantor pertanahan setempat.

Adapun biaya lain yang terkait kenotariatan antara lain adalah validasi pajak, surat keterangan, Akta Jual Beli (AJB) dan Bea Balik Nama (BBN). Biasanya, jumlah yang diperlukan untuk biaya notaris adalah Rp5 Juta, walau biaya itu tetap berbeda-beda, tergantung pada notaris yang bersangkutan.

4. Biaya Pokok Kredit

Setelah memahami berapa uang muka yang harus Anda bayar, penting juga untuk mengetahui jumlah pokok kredit yang akan Anda bayarkan.

Pokok Kredit = Harga Rumah – Uang Muka

Pokok Kredit = Rp600 Juta – Rp90 Juta

Pokok Kredit = Rp510 Juta

Jadi, total pokok kredit yang harus Anda bayarkan adalah Rp 510 Juta.

5. Biaya Provisi

Biaya provisi adalah biaya di luar cicilan KPR yang dibebankan kepada pembeli rumah untuk dibayarkan kepada pihak bank atau dikenal dengan istilah biaya administrasi. Biasanya, biaya provisi hanya perlu dibayarkan selama satu kali pengajuan program KPR.

Setelah pinjaman disetujui, pemotongan atas biaya provisi langsung dilakukan ketika dana pinjaman cair.

Biaya provisi adalah biaya yang dibayarkan kepada agen properti sebagai imbalan atas jasa yang diberikan dalam proses transaksi jual beli rumah tersebut atau administrasi. Bank biasanya mengenakan 1% dari pokok kredit.

Biaya Provisi = 1% x Pokok Kredit

Biaya Provisi = 1% x Rp510 Juta

Biaya Provisi = Rp5,1 Juta.

Selain biaya provisi, Anda juga akan dikenakan pajak pembeli atau sering disebut (BPHTB).  

6. Biaya Pajak Pembeli atau Biaya Perolehan Hak Tanah dan Bangunan (BPHTB)

BPHTB merupakan biaya yang ditanggung berdasarkan kesepakatan bersama antara penjual dan pembeli rumah. Pajak yang ditanggung oleh pembeli rumah ini mirip dengan PPh yang ditanggung oleh penjual.

Sebelum menghitungnya, ada beberapa komponen yang harus diketahui, salah satunya adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Yang dimaksud objek di sini adalah rumah yang diperjualbelikan, sedangkan subjeknya adalah pembeli rumah. Adapun besar biaya yang harus dikeluarkan untuk menanggung BPHTB, yaitu 5% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

Selain itu, komponen yang harus dimasukan dalam pajak pembeli yaitu NJOPTKP atau sering disebut Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Nilai NJOPTKP setiap wilayah berbeda-beda dan bisa saja berubah. Sebagai contoh, untuk NJOPTKP daerah Jakarta sebesar Rp80 Juta. Maka bisa dihitung pajak pembelinya.

Pajak Pembeli = 5% x (Harga Rumah – NJOPTKP)

Pajak Pembeli = 5% x (Rp600 Juta – Rp80 Juta)

Pajak Pembeli = 5% x Rp520 Juta

Pajak Pembeli = Rp26 Juta.

7. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

Biaya lain yang dibebankan kepada pembeli rumah adalah biaya Pajak Pertambahan Nilai (PPN). PPN adalah pungutan yang dibebankan atas transaksi jual beli barang dan jasa yang dilakukan oleh wajib pajak. Biaya ini memang dikenakan kepada pembeli rumah, tetapi yang wajib memungut dan menyerahkannya kepada negara adalah penjual.

Besar PPN yang ditetapkan adalah 10% dari harga properti tersebut. PPN hanya diberlakukan kepada properti primary, artinya yang dijual langsung dari pengembang kepada konsumen atau dalam hal ini pembeli rumah. Sementara itu, properti secondary adalah properti yang dijual oleh perorangan sehingga tidak dikenai PPN.

8. Biaya Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP)

Selain pajak pembeli, Anda juga harus membayar biaya Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) ketika mengajukan proses balik nama. Contoh disini menggunakan Rp50 ribu sebagai variabel. Setiap kebijakan bisa saja berubah.

PNBP = (1/1000 x Harga Rumah) + Rp50 Ribu

PNBP = (1/1000 x Rp600 Juta) + Rp50 Ribu

PNBP = Rp600 Ribu + Rp50 Ribu

PNBP = Rp650 Ribu.

9. Biaya Balik Nama (BBN)

Ketika melakukan proses balik nama, sangat penting Anda mengingat perjanjian awal Anda dengan pihak bank. Setiap bank memiliki kebijakan yang berbeda-beda. Sebagai contoh disini menggunakan variabel sebesar Rp500 Ribu di perjanjian awalnya.

BBN = (1% x Harga Rumah) + Rp500 Ribu

BBN = (1% x Rp600 Juta) + Rp500 Ribu

BBN = Rp6 Juta + Rp500 ribu

BBN = Rp6,5 Juta.

Itulah biaya yang Anda harus siapkan ketika membeli rumah diluar biaya cicilan per bulan.

10. Biaya Cicilan Per Bulan

Ketika mengajukan KPR, bank tidak akan menerima pengajuan yang diluar batas kemampuan Anda. Maka penting untuk Anda bisa menghitung berapa biaya cicilan per bulan suatu rumah sebelum melakukan pengajuan. Berikut ini contoh menghitung cicilan rumah per bulan dengan asumsi bunga fixed sebesar 5% dengan tenor 20 tahun.

Total Bunga = Pokok Kredit x Bunga Per Tahun x Tenor

Total Bunga = Rp510 Juta x 5% x 20

Total Bunga = Rp510 Juta.

Setelah mendapatkan total bunga yang harus Anda bayarkan, breakdown bunga yang harus Anda bayarkan setiap bulannnya.

Bunga Per Bulan = Total Bunga : Tenor dalam satuan bulan

Bunga Per Bulan = Rp5,1 Juta : 12 bulan x 20

Bunga Per Bulan = Rp5,1 Juta : 240

Bunga Per Bulan = Rp2.125.000

Setiap bulan Anda harus membayar bunga Rp2.125.000. Lalu berapa tepatnya cicilan perbulan yang wajib Anda bayarkan?

Cicilan Per Bulan = (Pokok Kredit + Total Bunga) : Tenor dalam satuan bulan

Cicilan Per Bulan = (Rp510 Juta + Rp510 Juta) : 12 bulan x 20

Cicilan Per Bulan = Rp1.020.000.000 : 240

Cicilan Per Bulan = Rp4.250.000

Jadi jika Anda mengajukan KPR rumah seharga Rp600 Juta dalam waktu tenor 20 tahun, maka biaya cicilan perbulan yang wajib Anda bayarkan sekitar Rp4.250.000. Demikian kira-kira biaya-biaya yang Anda harus persiapkan ketika ingin membeli rumah.

Tips Menabung Untuk Membeli Rumah

Membeli rumah layaknya investasi jangka panjang. Sehingga penting untuk Anda mempersiapkan segalanya dengan matang. Berikut ini tips menabung untuk beli rumah.

• Tentukan berapa banyak uang yang Anda butuhkan untuk membeli rumah dan berapa lama Anda ingin menabung untuk mencapainya. Buat rencana dan tetapkan target yang realistis.
• Buatlah anggaran bulanan Anda. Pastikan Anda mengeluarkan uang untuk menabung setiap bulan dengan membuat anggaran bulanan. Ingatlah untuk menyisihkan uang untuk menabung dari setiap pendapatan.
• Gunakan teknik pembayaran sebagian. Dalam hal ini ada teknik setor pokok serta bunga, yang bisa di gunakan untuk membeli rumah.
• Jangan menambah utang. Hindari menambah utang selama menabung untuk membeli rumah. Utang akan mengurangi jumlah uang yang Anda miliki untuk menabung.
• Cari tambahan pendapatan dengan bekerja lebih keras, menjalankan usaha sampingan, atau menyewakan kamar.
• Jangan ragu untuk mencari dukungan dari bank atau lembaga keuangan lainnya untuk membantu dalam menabung untuk membeli rumah.

Demikian tips menabung untuk membeli rumah serta bagaimana menentukan budget yang Anda butuhkan ketika hendak membeli rumah, sehingga Anda bisa memberikan rasa aman kepada keluarga Anda.

Semoga artikel ini bermanfaat bagi sahabat Dailyweproperty.