Foto : Freepik
Halo sahabat Dailyweproperty.
Tahukah Anda, tanah dikenal sebagai aset yang menjanjikan karena nilainya terus naik.
Tanah kavling adalah sebidang tanah yang sudah dipetak-petak dengan ukuran tertentu yang akan dijadikan bangunan tempat tinggal.
Selain dijadikan tempat tinggal, tanah juga dapat digunakan sebagai indekos atau kontrakan, ruko bahkan dapat disewakan sebagai lahan pertanian atau lahan parkir. Oleh sebab itu, kavling dapat menjadi jadi pilihan investasi yang sangat menguntungkan ketika Anda sedang mencari investasi jangka panjang.
Biasanya tanah kavling berada di lokasi strategis dan ditawarkan dengan harga yang lumayan terjangkau.
Perlu diingat kalau harga tanah kavling yang murah bisa berbeda, tergantung lokasi dan padatnya pemukiman di kawasan tersebut.
Memilih tanah kavling membutuhkan waktu dan ketelitian yang tinggi. Ini sangat penting, mengingat banyaknya kasus penipuan tanah kavling.
Berikut ini tips-tips yang perlu Anda ketahui ketika membeli tanah kavling.
1. Melalui Situs Properti Online
Situs property online sangat membantu masyarakat menemukan tanah di berbagai lokasi. Sehingga sebelum melakukan survei, Anda bisa membuat daftar tanah yang diminati berdasarkan harga, lokasi, hingga besaran angsurannya.
2. Cek Status Tanah Kavling
Pada dasarnya, jenis hak atas tanah yang dimiliki perorangan atau Badan Hukum, dengan penjelasan di antaranya sebagai berikut.
- Hak Milik adalah hak turun menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Hak Milik atas tanah hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia (WNI). Namun untuk badan-badan hukum tertentu yang ditetapkan pemerintah dapat mempunyai Hak Milik. Badan hukum yang bisa punya hak milik antara lain:
- Bank-bank yang didirikan oleh Negara (selanjutnya disebut Bank Negara)
- Perkumpulan-perkumpulan Koperasi Pertanian yang didirikan berdasar atas Undang-undang No. 79 Tahun 1958 (Lembaran-Negara tahun 1958 No. 139)
- Badan-badan keagamaan, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria, setelah mendengar Menteri Agama
- Badan-badan sosial, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria, setelah mendengar Menteri Kesejahteraan Sosial
- Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu maksimal 30 tahun. HGB diberikan kepada:
- WNI
- badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
- Hak Guna Usaha (HGU), yakni hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara, dalam jangka waktu maksimal 25 tahun, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan. Sama halnya dengan HGB, HGU juga hanya dapat dimiliki oleh WNI dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Jika Anda membeli tanah kavling dari developer, yang merupakan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, maka kemungkinan besar tanah yang diperjualbelikan tersebut berstatus HGB.
Meski berstatus HGB, nantinya Anda dapat meningkatkan status tanah tersebut menjadi hak milik setelah tanah berpindah kepemilikan ke tangan Anda.
3. Lokasi dan Kondisi Tanah
Selanjutnya adalah melakukan survei lokasi untuk memastikan apakah lokasi tanah memang berada di kawasan strategis atau tidak dan untuk mengetahui akses jalan ke lokasi.
Pastikan bila tanah mempunyai akses yang memadai untuk memudahkan mobilitas, terutama jika tanah kavling ke depannya hendak dibangunkan rumah.
Sebisa mungkin tanah yang dipilih memiliki akses jalan yang dapat dilintasi oleh dua mobil dari arah yang berlawanan.
Selanjutnya, Anda juga harus bisa melihat perkembangan lingkungan di sekitar. Pastikan fasilitas umum (fasum) akses jalan sudah terbangun di area tanah kavling tersebut. Hal ini penting diperhatikan, sebab banyak kasus pengembang tanah kavling belum dan tidak membangunkan akses jalan.
Cermatlah dalam melihat potensi kawasan di sekitar tanah kavling. Bagaimana perkembangan kawasan dalam lima tahun ke depan? Dengan tahu potensi kawasan, tanah kavling incaran akan lebih bernilai. Pastikan bahwa memang benar kawasan tanah kavling tersebut berada di kawasan yang menjanjikan, baik untuk investasi ataupun untuk dihuni.
Beberapa kriteria tanah kavling yang dianggap bagus sebagai berikut.
- Lokasi tanah yang tenang bebas dari kejahatan kriminal
- Dekat dengan pusat kota dan fasilitas umum
- Bebas dari bencana alam
- Tanah kosong dan belum digunakan sebelumnya
- Tidak dekat dengan sutet, jalur pipa gas, jalur kereta api dan tepi sungai
- Tidak dekat cerukan atau jurang kecil yang beresiko longsor.
- Bukan lahan persawahan, biasanya risiko yang didapat adalah airnya akan berbau besi.
Selain itu, cari tahu jenis tanah yang digunakan, seperti kepadatan tanah, ukuran, hingga bentuk tanah. Sebaiknya hindari kontur tanah yang lembek seperti tanah liat, karena akan sangat berisiko jika musim hujan.
4. Status Kepemilikan Tanah dan Keaslian Dokumen
Cek status tanah melalui dokumen pendukung. Pastikan apakah alamat, ukuran, hingga batas-batas tanah sudah sesuai atau tidak. Dokumen tersebut bisa berupa Sertifikat Hak Milik (SHM).
Jika tanah incaran belum mempunyai SHM, paling tidak lahan tersebut sudah mengantongi sertifikat Hak Guna Banguna (HGB). Anda dapat meningkatkan status tanah yang HGB ke SHM melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Anda berhak menanyakan jenis sertifikat tersebut kepada penjual, untuk memastikan dokumennya ada dan tanah terhindar dari sengketa di kemudian hari.
Selalu pastikan kalau penjual benar-benar memegang hak atas lahan yang diperjualbelikan. Biasanya pemilik tanah kavling belum memecah sertifikat tanahnya, karena menunggu beberapa kavling terjual. Hal ini karena biasanya tanah kavling awalnya berasal dari satu tanah luas yang hanya memiliki satu sertifikat. Jika sertifikat tanah kavling belum dipecah, maka biaya pemecahannya sendiri cukup tinggi.
Kasus semacam ini kerap terjadi pada pemilik tanah kavling perorangan. Dikhawatirkan, apabila tanah kavling sudah terjual semua, pengembang atau pemilik sertifikat kabur membawa sertifikatnya. Kalau tidak, biasanya pengembang masih meminta biaya tambahan untuk pemecahan sertifikat.
Cocokkan nama pemilik sesuai yang tertera pada sertifikat. Jika berbeda, sebaiknya berhati-hatilah. Pastikan bahwa sertifikat sudah dipecah. Lalu nomor sertifikat serta nomor identifikasi bidang berbeda di setiap sertifikat.
Agar semakin yakin, bisa cek keabsahan tanah melalui notaris, kelurahan, dan Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat.
Pastikan tanah yang hendak Anda beli memiliki sertifikat tanah yang belum berpindah tangan. Selain itu, pastikan juga tanah tersebut tidak sedang berada dalam sengketa tanah. Jika pihak pengelola mengakui sertifikat tengah diproses, langsung cek ke kelurahan mengenai surat keterangan pendaftaran tanah kavling tersebut.
5. Peruntukan Tanah
Yang harus diperhatikan sebelum membeli tanah petak adalah status peruntukan tanah. Dalam sistem jual beli tanah, ada beberapa status yang membagi fungsi lahan, misalnya tanah perumahan dan tanah sawah. Harus sesuai dengan fungsi bangunan yang akan dibangun.
Peruntukan tanah petak dengan status tanah sawah harus memiliki beberapa perizinan dan sulit untuk dibeli. Pasalnya, fungsi tanah tersebut masuk dalam Rencana Tata Ruang Kota (RTRK) atau lahan hijau.
Cari tahu asal usul tanah kepada pemerintah setempat. Apakah riwayat tanah kavling tersebut tanah kuburan, tempat pembuangan sampah, atau masuk dalam kawasan lahan sawah yang dilindungi (LSD). Apabila tanah kavling tersebut masuk dalam kawasan LSD, maka sampai kapan pun IMB atau sekarang namanya Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) tidak akan keluar. Kalau masih nekat maka akan dikenai sanksi pidana.
6. Cara Cek Tanah Bermasalah
Pastikan tanah kavling tidak bermasalah atau dalam sengketa. Anda bisa mengecek keabsahan sertifikat tanah ke BPN setempat, dengan membawa fotokopi sertifikat tersebut. Hal ini akan membantu Anda terhindar dari masalah sengketa tanah, baik tanah sitaan maupun tanah kavling fiktif.
Anda juga dapat periksa sertifikat yang dirasa bermasalah di aplikasi “Sentuh Tanahku”. Aplikasi tersebut dapat membantu Anda mengecek sertifikat bermasalah tanpa harus repot ke kantor BPN.
7. Luas dan Batas pada Tanah Kavling
Demi menghindari kerugian dan kesalahpahaman yang tidak diinginkan, maka sebaiknya periksa luas dan batas tanah kavling. Bisa dilakukan dengan melihat informasi yang tertera pada sertifikat. Luasan tanah kavling tersebut sangat berpengaruh terhadap harga yang harus Anda bayar. Pastikan batas-batas tanahnya sesuai, ya sahabat Dailyweproperty.
Selain luas tanah, periksa juga batas tanah kavling yang akan dibeli. Dengan mengetahui batas tanah kavling, Anda pun jadi punya pedoman mengenai luas tanah yang bisa Anda gunakan berapa persen untuk luasan bangunan yang bisa dibangun.
Apabila ukuran tanahnya lebih dari 100 hektare, Anda bisa meminta bantuan kepada petugas BPN di lokasi setempat.
8. Sesuaikan dengan Budget
Beli tanah kavling memerlukan biaya yang sangat besar. Apalagi jika Anda hendak membeli tanah kavling yang lokasinya berada di kota atau tidak jauh dengan pusat keramaian.
Sesuaikan budget atau kemampuan finansial dengan tanah yang akan dibeli. Saat ini tanah kavling bisa dibeli melalui skema Kredit Pemilikan Tanah (KPT).
Pastikan estimasi cicilan per bulannya sesuai kemampuan. Agar beban KPT tersebut tidak menimbulkan masalah baru di kemudian hari.
9. Bantuan Agen Properti
Tips beli tanah aman yang bisa Anda pertimbangkan adalah dengan melibatkan agen property profesional. Sehingga memudahkan Anda dalam proses jual beli tanah kavling.
Pasalnya, agen property yang akan menjelaskan dan membantu mengurus hal-hal yang diperlukan terkait jual beli tersebut.
Anda pun bisa bebas bertanya mengenai tanah kavling yang akan dibeli, mulai dari luas, batas, dan legalitasnya kepada agen. Pengurusan surat-surat pun bisa dibantu oleh agen sampai prosesnya selesai.
10. Buat Surat Akad Jual Beli
Jika sudah yakin tanah kavling yang akan Anda beli tidak memiliki masalah, berarti Anda sudah bisa melakukan proses pembelian. Biasanya, membeli tanah kavling bisa diangsur atau menggunakan beragam skema. Carilah skema yang paling sesuai dengan budget Anda.
Hal yang tidak boleh terlupakan dalam proses pembelian tanah kavling ini adalah membuat surat akad jual beli sesuai ketentuan yang berlaku. Namun, jangan khawatir karena biasanya pembuatan akad jual beli tanah akan dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah atau PPAT.
Kalau sudah menemukan tanah kavling yang cocok, segera beli saja ya. Karena harga tanah semakin lama akan semakin meningkat. Anda bisa menjadikan tanah kavling tersebut sebagai lahan investasi atau membangun rumah impian Anda di sana.
11. Bukti Kepemilikan Tanah Kavling
Setelah Anda membayar uang down payment (DP), maka pembeli akan mendapatkan dokumen berupa Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).
Pembeli dan penjual tanah kavling menandatangani surat pemesanan tanah/surat perjanjian jual beli/perjanjian jual beli/akta jual beli atas perjanjian tanah kavling (AJB).
Dalam hal tanah kavling dibeli dari pihak developer perumahan/real estate, maka Anda sebagai pembeli tanah kavling juga wajib mengisi dan menandatangani formulir surat pernyataan kesanggupan membayar PPN atas kegiatan membangun sendiri yang diberikan oleh pihak real estate.
Dengan telah terjadinya peralihan kepemilikan hak atas tanah yang dibuktikan dengan adanya AJB, maka wajib dilakukan pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) dengan menyebutkan alasan terjadinya peralihan hak.
Peralihan hak itu kemudian dicatat dalam buku tanah, sertifikat dan daftar lainnya. Selanjutnya, nama pemegang hak tanah yang lama dicoret dari sertifikat tanah dan dituliskan nama pemegang hak tanah yang baru. Sertifikat tersebut kemudian diserahkan ke pembeli selaku pemegang hak baru.
Sertifikat hak atas tanah tersebut berkedudukan sebagai surat tanda bukti hak atas tanah merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai kepemilikan tanah.
Semoga tips-tips ini bermanfaat ya sahabat Dailyweproperty.
